▷ 转载自亿翰智库报道
引 言
转眼整整两年过去了，房地产行业的调整仍在进行，2023年上半年，销售依然脆弱，房企风险持续暴露。历经两年风雨，不同阵营的房企的生存状况如何？
作为头部地方国企的代表，华发股份是行业和市场承压背景下难得的向上力量，销售业绩逆势大增，盈利规模稳步增长，多元业务多点开花，同时财务状况依旧稳健，货币资金增加，“三道红线”稳居绿档。我们认为华发股份之所以能够实现逆势而上，财务稳健是底盘，深厚内功是内驱，核心城市的聚焦深耕是引擎，而在这几大核心要素的正向循环之下，华发股份仍具备十分充足的发展后劲。
01
投销良性互动迸发强劲动能
上半年销售逆势大增
2023年，华发股份销售业绩逆势增长。2023年上半年，华发股份实现销售金额769.3亿元，同比增长55.8%，较2021年同期也增长了20.0%，销售金额权益口径高达563.2亿元，位列权益榜单第11名，同比增长72%。
区域贡献方面，华东大区压舱石地位依旧，销售额占比达52.8%，上海的多盘热销功不可没，其中闵行古美华府一、二期的认筹率均高达3倍以上，连续两次开盘均实现 “日光”，单盘销售额达 47.6亿；华发半岛华庭亦“二开二罄”，首开499%的认筹率刷新了上海积分认筹制以来的新高；华发四季河滨两次开盘均去化98%以上；珠海的龙头地位持续巩固，销售额占比达18.3%；此外，华南区域占比达23.8%，北京区域和北方大区占比分别为3.2%和1.9%。
上海华发半岛华庭效果图
上海华发四季河滨实景图
昆明华发书香云海实景图
珠海华发横琴湾实景图
上海华发半岛华庭效果图
重庆华发四季半岛实景图
投资方面，华发股份聚焦核心城市，持续扩充优质土储。2023年上半年，公司共新增11宗地块，均位于上海、广州、深圳、成都、杭州等一线和强二线城市以及大本营珠海，下半年，华发股份继续拓展，成功在上海获取两个优质项目，分别为松江洞泾轨交地块以及静安天目社区历史风貌保护项目。
华发股份布局图
我们认为，华发股份在核心城市的投资与销售间形成了良性的循环，因此企业能够抵御整体市场下滑的压力，依然呈现出强劲的增长动能。
02
“七力”升级潜修内功
赋能企业高质量发展
在提升业绩的同时，华发股份亦潜心修炼内功，以期实现高质量发展，2023年上半年，公司紧扣“七力”升级战略，以“产品力、配套力、服务力”为核心，深挖“运营力、成本力”，提升“交付力、销售力”。
着力于“产品力、服务力、配套力”提升，围绕产品品质提升市场核心竞争力。公司坚持以产品力为原点，不断完善产品体系，将优+产品体系迭代升级至 5.0 版本，以“三力十二优”为价值基底，构筑“七大质美生活场景”，赋予产品更安居、美居、舒居的新功能。期内多个项目分获“广厦奖”“中国钢结构金奖”“2023中国百城建筑新地标”“2023城市典型样本项目”等荣誉。在此基础上，不断强化配套力和服务力，全面落地“开盘即展示，交付即开业”，以华发物业正式纳入公司管理为契机，加强客户满意度全周期管理，持续提升住宅客户满意度。
华发优+产品体系5.0“三力十二优”价值底盘
强化运营力和成本力管控，多举措降本增效，提升经营效益。一是优化管控架构，二是促进各部门协同合作，提高协同效率，三是以数字化管理手段提升经营效率，四是建立标准化模块库，推动运营提速，搭建“优+5g高质量建造体系”，通过标准化战采和集采，把控品质同时有效支撑项目快速开发，五是在充分保证产品质量和安全的条件下，通过加快项目周转和开发效率，提升管理效益。
创新数字营销策略促销售，多措并举保证高质量交付。销售力方面，上半年，公司先后开展答谢客户音乐会直播、华发星播获客大赛、“抄底焕新暖意购”和“华发股份618抖音惠购节”等系列营销活动，助力公司销售和提升品牌影响力。交付力方面，公司不断完善交付体系，通过三轮严格综合验收、客户关系管理部门分户验收、物业前期介入等标准化流程提升交付质量；制定三力验收管理办法，增加客户端视角评价；同时引入第三方专业机构与客户共同验收，组织开展实地调研，全力保障交付质量。
“礼赞珠海与城市共美好”
华发股份2023珠海答谢音乐盛典
03
盈利规模稳步增长
两大举措促在手现金增加
2023年上半年，华发股份盈利规模稳步增长，利润率水平保持平稳。2023年上半年，华发股份实现营业收入314.8亿元，同比增长22.9%，毛利润、净利润和归母净利润分别为59.3亿元、25.3亿元和19.3亿元，同比分别增长8.7%、6.6%和2.1%，毛利润率、净利润率和归母净利润率分别为18.8%、8.0%和6.1%，基本保持平稳。
除地产开发主业外，华发股份的多元业务亦蓬勃发展。商业板块上半年完成招商面积 12 万平方米；物业公司业务拓展能力和服务品质持续提升，先后荣获“2023中国物业服务百强企业”第16名、“2023中国国有物业服务优秀企业”“2023中国物业服务百强满意度领先企业”“2023中国国资上市物企10强”第8名及第六届珠海市市长质量奖等荣誉；上下游产业链方面，营销公司加快提升营销能力，更新公司重点推进珠海城市之心项目取得突破，设计公司着力产品力提升，完成27件专利申报，华实中建、优生活公司等有效拓展市场。
珠海南湾华发商都实景图
2023年上半年，华发股份在保证经营业绩增长的同时，财务状况依旧稳健，在手现金增加，“三道红线”稳居绿档。
截至2023年上半年，华发股份货币资金达566.6亿元，较2022年底增长6.3%。行业流动性承压的背景下依然实现货币资金增长，主要来源于公司紧抓销售回款和积极拓宽融资渠道这两方面的切实举措，一方面2023年上半年公司销售回款达510.0亿元，同比增长67%，另一方面期内实现首单Pre-Reits项目及类Reits次级份额转售顺利落地，同时60亿定增项目已获上交所审核通过。
同时，截至2023年上半年，华发股份净负债率、剔除预收账款后的资产负债率分别为69.2%和65.8%，扣除受限资金和预售监管资金后的现金短债比为1.4倍，“三道红线”维持绿档，整体债务水平和短期偿债能力均处于安全的范围。（注：有息负债数据为亿翰智库自行计算得来，有息负债=短期借款+一年内到期的非流动负债+长期借款+应付债券，短期有息负债为前两者之和）
总而言之，我们认为华发股份是市场和行业承压的大背景下难得的向上力量，之所以能够实现逆势而上，财务稳健是底盘，深厚内功是内驱，核心城市的聚焦深耕是引擎，而在这几大核心要素的正向循环之下，华发股份仍具备十分充足的发展后劲。
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